Les bons calculs des impôts et taxes sur la plus-value immobilière

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La plus-value immobilière réalisée par la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Entre calculs et possibilités d’exonération, ONPC vous propose de faire le point.

Un calcul en deux étapes

Le premier calcul permet de définir la plus-value brute, c’est à dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente est celui mentionné dans l’acte de vente, majoré des charges et indemnités réglées par l’acheteur (une indemnité d’éviction par exemple) et minoré des frais supportés par le vendeur (diagnostics immobiliers, frais de mainlevée d’hypothèque…).

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré :
– des frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement…) d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ou aux frais réels sur justificatifs ;
– des travaux pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans ou aux frais réels sur justificatifs.

Exemple : pour un prix d’achat de 200 000 €, les évaluations forfaitaires permettent de majorer le prix de 15 000 € pour les frais d’acquisition et de 30 000 € pour les travaux.

Le deuxième calcul permet d’appliquer des abattements variables selon la durée de détention.

 

Durée de détentionTaux d’abattement applicable chaque année de détention pour l’impôt sur le revenuTaux d’abattement applicable chaque année de détention pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6e à la 21e année6 %1.65 %
22e année4 %1.60 %
Au-delà de la 22e annéeExonération9 %
Au-delà de la 30e annéeExonérationExonération

 

Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans révolus, le vendeur profite d’un abattement de 60 % pour l’IR et de 16.5 % pour les prélèvements sociaux. Pour une plus-value de 40 000 €, seuls 16 000 € seront soumis à l’IR et 33 400 € aux prélèvements sociaux.

Du côté des exonérations

De nombreuses exonérations applicables à la plus-value immobilière existent. Toutes sont évidemment soumises à conditions particulières. C’est le cas :

– pour les ventes de résidences principales dont le montant est inférieur à 15 000 € ou pour les ventes au profit d’organismes chargés du logement social ;
– lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise l’argent du prix de vente d’un bien immobilier pour en acquérir une ou lorsqu’un non-résident cède un logement situé en France ;
– pour les retraités et les personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés (dans ces cas, l’exonération est possible sous conditions de revenus).

Si vous n’êtes pas absolument sûrs de vos calculs, votre notaire ONPC est là pour vous accompagner. Il vous apporte un conseil éclairé sur le choix à faire entre les montants forfaitaires et les frais réels pour la détermination du prix. Il se charge de calculer pour vous le montant de la taxe sur la plus-value et effectue le paiement auprès des services de la publicité foncière. N’hésitez pas à le rencontrer !