Successions et donations : alors, on bouge ?

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Le débat sur les frais applicables aux successions et donations existe depuis si longtemps qu’il ressemble à un serpent de mer, à une sorte de Loch Ness, qui ressurgit de temps à autres. Certains disent même l’avoir aperçu.

Le clivage entre ceux qui le jugent confiscatoire et ceux qui lui trouvent une vertu égalitaire s’invite à nouveau dans le débat dans cette période pré-électorale.

En effet, une proposition de loi, visant à alléger les frais applicables aux successions et aux donations, a été déposée à l’Assemblée nationale le 11 janvier dernier. Ce texte prévoit :

– d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit le bien immobilier constituant au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, ce bien est occupé à titre de résidence principale par son conjoint, son partenaire lié par un pacs, par un ou plusieurs enfants du défunt ;

– de fixer l’abattement au profit des petits‑enfants à 100 000 € ;

– d’une réduction, de 15 à 6 ans, du délai de rappel fiscal des donations ;

– d’augmenter le plafond de dons d’argent au profit d’un membre de sa famille à 100 000 € tous les 6 ans.

Personne ne peut raisonnablement s’offusquer d’une baisse de pression fiscale dans notre pays qui collectionne les premières places en la matière. Toutefois, ce n’est qu’une proposition. Chez ONPC, nous allons suivre le sujet de près pour vous informer de son évolution.

Les nouveautés fiscales 2022 sont arrivées !

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Comme chaque année, la loi de finances annuelle livre son lot de nouveautés fiscales. Petite revue de détail.

Pour les particuliers :

– Les seuils des tranches du barème progressif de l’impôt sur le revenu sont relevés de 1,4% afin d’atténuer les effets de l’inflation sur les impôts.

 Tranches d’imposition sur le revenu  Taux d’imposition 
Jusqu’à 10 225 €0%
De 10 226 € à 26 070 €11%
De 26 071 € à 74545 €30%
De 74 546 € à 160 336€41%
A partir de 160 337€45%

Barème 2022 applicable sur les revenus 2021

 – Le crédit d’impôt accordé pour le recours à un service à domicile inclut désormais les services complémentaires et liés rendus en extérieur (accompagnement des enfants hors domicile, livraison des courses…). De plus le crédit d’impôt instantané entre en vigueur : le salarié est payé à 50 % par son employeur (dispositif Cesu), le reste est pris en charge par l’État.

– Le malus au poids et au CO2 est effectif pour les véhicules neufs d’un poids supérieur à 1,8 tonne. La taxe s’applique pour chaque kilo supplémentaire. Les véhicules électriques ou hybrides rechargeables ne sont pas concernés. Le plafond du malus CO2 passe de 30 000 à 40 000 € avec un seuil d’entrée abaissé à 128 g de CO2/km.

– Un bouclier tarifaire par modulation des taxes est mis en place jusqu’au 31 janvier 2023 pour contenir les hausses des prix du gaz naturel et de l’électricité

Pour les bailleurs :

– Les annonces publiées sans classe énergie et classe climat peuvent être sanctionnées.

Pour les indépendants :

– En 2022, les indépendants peuvent opter pour le régime d’imposition réel jusqu’au 1er mai.

– Exonération totale des plus-values lors de la transmission d’une entreprise individuelle lorsque la valeur des biens cédés, hors actifs immobiliers, est inférieure à 500 000 €.

Lois en mouvement, règles modifiées ?… ONPC reste à l’écoute pour mieux vous informer.

Succession : les étapes à connaître

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Plusieurs étapes jalonnent le règlement d’une succession, avec la rédaction de l’acte notarié comme point de départ et le partage des biens comme point d’arrivée.

Entre les deux, plusieurs variables influent sur la durée du règlement, comme la complexité du dossier, l’absence de testament ou le nombre d’héritiers. ONPC fait le point

Étape 1 : le testament

Le défunt a-t-il rédigé un testament confié à un notaire ou à membre de la famille ? Il incombe à votre notaire d’en faire la recherche via le fichier central des dispositions de dernière volonté. Si un testament existe, il établira alors un procès-verbal d’ouverture et de description du testament.

Étape 2 : l’acte de notoriété

L’acte de notoriété établit la liste des héritiers et légataires du défunt, ainsi que leurs droits respectifs.

Étape 3 : l’inventaire et le transfert

Il s’agit de dresser l’inventaire complet du patrimoine du défunt, permettant d’évaluer le passif et l’actif de la succession et de savoir si elle est bénéficiaire ou non. Les biens sont estimés à leur valeur vénale (au prix du marché).
Si la succession est acceptée, le notaire opère le transfert de propriété aux héritiers.

Étape 4 : la fiscalité

Par sa connaissance du dossier, la déclaration de succession est généralement établie par le notaire qui va calculer les éventuels droits de succession de chaque héritier en fonction de son rang, des montants hérités et des abattements (100 000 euros pour les enfants ou les parents).

Ces étapes constituent un aperçu général. Les experts ONPC sont à votre disposition pour vous accompagner dans la préparation de votre succession (donation, testament, etc.) ou concilier les héritiers si nécessaire, en apportant ses connaissances juridiques et ses capacités de magistrat de l’amiable.

 

ONPC est aussi à Lyon 6e

Nous vous l’annoncions en mai dernier, l’Office a ouvert son bureau au cœur de Lyon, rue Tête d’or dans le 6ème arrondissement

Office-ONPC-Lyon-Transaction

Toujours plus proches de vous, nous sommes maintenant installés, et plutôt bien, pour vous accueillir à Lyon. Nous serions heureux de vous y recevoir dans une ambiance arty et cosy pour traiter vos dossiers. Avec l’ouverture de la division Transaction au sein de l’office, notre présence à Lyon coïncide avec la volonté de vous apporter au plus près notre expertise du secteur de l’immobilier, une des forces de l’étude.

Office-ONPC-Lyon-Transaction

Pour notre rencontrer et échanger, n’hésitez pas à nous contacter au 04 74 59 52 33.

Au plaisir de vous recevoir au sein de notre antenne Lyonnaise située 58, rue Tête d’Or 69006 Lyon.

ONPC-Lyon-Notaire- 6eme

Assurance emprunteur : la résiliation bientôt possible

À la quasi-unanimité les députés ont adopté la proposition de loi devant permettre aux emprunteurs de résilier leur assurance, à tout moment sans frais.

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Cette résiliation était déjà possible, mais à la date anniversaire et moyennant frais plus ou moins excessifs. La proposition portée par la députée Patricia Lemoine (groupe Agir) vise à permettre un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur.

La route vers l’application n’est pas encore un long fleuve tranquille puisque le texte doit maintenant être examiné au Sénat. Mais si tout se passe bien, une entrée en vigueur dans les prochains moins, avant la fin de la législature, est envisageable.

Stimuler la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur – évalué à près de 10 milliards d’euros par an pour 7 millions de propriétaires – est objectivement une bonne chose quand on sait que le secteur bancaire détient 88% de part de marché dans l’assurance emprunteur !

Cette nouvelle disposition sera valable pour les contrats à venir et en cours et permettrait des économies pouvant aller en moyenne de 5.000 à 15.000 euros environ sur la durée totale du contrat.

Comment est rémunéré votre notaire ?

Achat immobilier ou règlement d’une succession vont de pair avec les «frais de notaires», souvent confondus avec la rémunération du notaire. Or, ces frais recouvrent principalement les taxes collectées pour le compte du Trésor Public ou d’autres professionnels (géomètre-expert, syndic …).

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La rémunération des notaires est totalement transparente : elle est affichée via le «tarif des notaires» fixé par le code du commerce en ce qui concerne les émoluments.

Ces émoluments sont issus de la rédaction des principaux actes établis, comme les ventes immobilières, prêts, donations, contrats de mariage, procurations, déclarations de succession ou partages.

Ils sont calculés proportionnellement, par tranches, selon les prix exprimés dans l’acte ou les valeurs des biens concernés, ou faire l’objet d’un montant fixe en fonction de l’objet de l’opération. Le tarif est unique et applicable quel que soit le notaire choisi et la situation du client.

Le montant de ces émoluments sont accessibles en ligne sur le site Legifrance ou celui de la Chambre des notaires de Paris.

Toutes les prestations qui ne sont pas prévues par le tarif sont rémunérées par les honoraires : consultations et conseils juridiques, baux d’habitation ou commerciaux, actes de société, contrats commerciaux, compromis et promesses de vente, négociation ou gestion immobilières.

À la différence des émoluments, les honoraires sont fixés par le notaire en accord avec le client, matérialisé par une convention d’honoraires. Le montant de ces honoraires est fixé en considération du temps passé, de la complexité du dossier et de l’importance des intérêts en jeu..

Le prix de l’art détruit

 

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Trois ans après l’incroyable happening de l’auto-découpage en direct du pochoir «Love is in the Bin» de Banksy, l’œuvre revenait – en l’état – sous le marteau de la célèbre maison Sotheby’s.

Adjugée 1,1 million de dollars en 2018 juste avant de se détruire partiellement, l’œuvre mi-lambeau mi-tableau a cette fois explosé les records pour atteindre la somme de 21,8 millions de dollars !

Rappel des faits

À peine le marteau du commissaire-priseur avait-il retenti, pour adjuger l’enchère à une collectionneuse anonyme, que la peinture s’était mystérieusement animée. Comme une feuille sortant d’une imprimante, la toile avait glissé à travers le cadre, libérant sa partie inférieure découpée en fines lamelles.

Ainsi, la somme déboursée pour acquérir ce « Love is in the bin » version 2.0 fait apparaître un terrible paradoxe pour un artiste aux positions clairement anticapitalistes !

L’art interroge, perturbe, questionne, et c’est pour cela que nous l’aimons, ou pas. Mais d’autres questions surgissent ici, interrogeant sur la valeur économique et matérielle d’une œuvre d’art dans un marché libéral et mondialisé.

Si ce coup de théâtre a fini de consacrer l’artiste – dont l’identité reste incertaine – il démontre le surréalisme dont se pare parfois le marché de l’art. Alors coup de génie ou arnaque ? Vous avez deux heures !

Hypothèque ou caution bancaire pour un prêt ?

 

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La question de pose lors d’un prêt immobilier. La banque demande la plupart du temps une garantie financière pour se protéger du risque de défaillance de remboursement. En théorie, le choix entre hypothèque et caution est laissé à l’acheteur, mais dans la pratique, la banque impose souvent sa préférence.

La caution bancaire

La caution bancaire est assurée par les établissements financiers, les assurances ou encore les mutuelles professionnelles. C’est une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie qui prend en charge les mensualités en cas de difficultés de remboursement du prêt.

Pour un cautionnement bancaire, l’emprunteur verse à la société de caution un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire, plus une contribution versée à un fonds de garantie.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées par l’emprunteur sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

L’hypothèque

L’hypothèque doit être établie par un notaire. Son coût est plus élevé qu’une caution car elle intègre les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière (sauf PTZ et prêt conventionnés), les frais de formalités et débours. Elle est quasiment obligatoire lorsque le crédit immobilier est demandé sans apport.

En cas de défaut de paiement, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

Si l’emprunteur veut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque ce qui engendre des frais. Sinon, l’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin du remboursement, sans frais.

Il existe une autre solution pour l’achat d’un bien neuf ou ancien : le privilège de prêteur de deniers. Selon votre projet et votre profil, votre notaire ONPC saura vous conseiller la solution la mieux adaptée. N’hésitez pas à le contacter !

Les avantages d’une société civile immobilière

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La création d’une SCI peut intervenir à tout moment. Il suffit que deux personnes au moins souhaitent la constituer. La SCI est conseillée à plus d’un titre pour gérer et transmettre un patrimoine familial.

 

Elle évite les situations de blocage de l’indivision

La SCI désigne dans ses statuts ou par décision de l’assemblée générale un ou plusieurs gérants. Le ou les gérants disposent de pouvoirs de gestion étendus qui évitent les règles de majorité et donc les situations de blocages.

Certaines dispositions importantes (souscription d’emprunt, prise d’hypothèque…) restent votées en assemblée générale, selon la majorité fixée par les statuts.

Elle facilite l’aménagement du régime matrimonial

La SCI permet aux époux (sous régime de séparation de biens ou de communauté réduite aux acquêts) de modifier leurs pouvoirs sur les biens immobiliers qu’ils possèdent. Ainsi l’apport d’un bien immobilier à une SCI permet de le soumettre aux règles fixées dans les statuts.  Ils deviennent cogérants du ou des biens et disposent chacun des pouvoirs que les statuts ou l’assemblée générale leur accorde.

À noter qu’après l’apport, le bien immobilier n’appartient plus aux époux mais à la SCI.

Elle sécurise les concubins qui achètent un bien en commun

Pour deux personnes non mariées et non pacsées, l’achat se fait généralement en indivision. En cas de décès, le survivant se retrouve alors en indivision avec les héritiers de son ex-concubin.

L’apport du bien à une SCI, puis le démembrement croisé des parts sociales de la société permet de pallier d’éventuelles difficultés.

 C’est un outil de transmission de son patrimoine

La détention de son patrimoine immobilier à travers une SCI permet d’optimiser fiscalement sa succession. Ce sont des parts sociales qui sont transmises et non des biens immobiliers, avec de nombreux avantages fiscaux (prise en compte du passif, décote, abattements…).

 

Pour constituer une SCI et en définir ses statuts, n’hésitez pas à nous consulter, les notaires spécialistes de l’ONPC sont à votre écoute.

MaPrimeRénov’ : c’est parti !

Depuis le 1er juillet 2021 les propriétaires bailleurs ou propriétaires tout court et toutes les copropriétés peuvent déposer leur demande de prime pour la rénovation énergétique – MaPrimeRénov’ – et bénéficier de ses nouvelles dispositions. Plusieurs bonifications ont été mises en place :

  • bonus sortie de « passoire thermique » (pour les travaux permettant de sortir des étiquette énergie F ou G)
  • bonus bâtiment basse consommation (pour les travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergie B ou A)
  • forfait rénovation globale (pour encourager les travaux d’envergure)
  • forfait assistance à maîtrise d’ouvrage (pour être accompagné dans la réalisation des travaux).

MaPrimeRénov’ permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Les travaux doivent être effectués par des entreprises labellisées RGE (Reconnues Garantes pour l’Environnement).

Le montant de la prime, forfaitaire, est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis par les travaux. Les plafonds de ressources ont été catégorisés en 4 profils selon les différents niveaux de revenus. Un 5ème profil a été établi pour fixer les barèmes de MaPrimeRénov’ lorsque les travaux sont réalisés par les copropriétés.

Pour connaître votre profil et le niveau d’aide dont vous pouvez bénéficier, vous pouvez accéder au simulateur du gouvernement. Et pour entrer dans le détail de votre éligibilité et de vos obligations, votre conseiller ONPC est à votre disposition !